Добро пожаловать, гость! [ Регистрация | Вход

«Минск зашел в тупик», «квадрат — 2500 рублей». Застройщики — о проблемах и перспективах рынка

Новости 08.02.2019

2018 году основная нагрузка по строительству жилья в Минске легла на плечи частных застройщиков. В условиях сдерживания жилищного строительства, дефицита площадок и отсутствия доступных источников финансирования новый виток цен неизбежен. Какие проблемы возникают у инвесторов при реализации проектов, почему цены на квартиры не могут быть более доступными для потребителей, что ждет рынок в новом году — эти и другие вопросы обсуждались за круглым столом «Строительство жилья в Беларуси в 2019 году в свете законодательных новшеств», который по традиции прошел в зале Evente. Об этом пишет Realt.by.

Фото: Павел Садовский, Realt.by


Одна надежда на частных застройщиков


Как рассказала начальник управления жилищного строительства комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева, в 2018 году в столице при задании 720 тысяч квадратных метров общей площади жилья фактически введено в эксплуатацию 717 тысяч «квадратов». Построено 64 многоквартирных жилых дома, из них 35 «каркасников» по индивидуальным проектам и 29 — в конструкциях КПД.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


Ирина Гонтарева не скрывает, что выполнять задание по вводу жилья в прошлом году, как, в принципе, и в 2017-м, было достаточно сложно. Свободных площадок в городе нет. Строительство жилья ведется преимущественно на реконструируемых территориях со сносом частного сектора.


Чтобы приступить к освоению площадки, коммунальным застройщикам (УКСам), которые в основном строят жилье для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, сначала надо построить инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру. Для этого надо отселить людей и предоставить им новые квартиры. Но проблема в том, что по действующему законодательству те жилые помещения, фонд которых формируется за счет усредненной нормы сноса, не могут им предоставляться для этих целей.


— В связи с этим Минский горисполком обратился в Минстройархитектуры с предложением внести изменения в указ № 26 и разрешить предоставлять квартиры из фонда, сформированного за счет усредненной нормы сноса, для отселения граждан, чьи дома подпадают под пятно застройки инженерных сетей, дорог, школ, детсадов, поликлиник. Без этого город не сможет дальше развиваться, — уточняет начальник управления жилищной политики. — Завершается реализация проектов кварталов, строительство которых начато до 2014 года, до момента вступления в силу данного указа. Поэтому 2018 год был очень напряженным, нам с трудом удалось выполнить годовое задание.


Ирина Гонтарева не исключает, что 2019 год в плане строительства жилья будет таким же напряженным, как и прошлый. Минску доведено задание построить 670 тысяч квадратных метров общей площади жилья, что на 50 тысяч меньше по сравнению с прошлым годом.


— Мы завершаем осваивать готовые площадки. В дальнейшем будет сложно развивать территории без принятия изменений в законодательстве, — уточняет начальник управления.


Согласно новому генплану г. Минска, с 2019 года в городе предусматривается ежегодно строить не более 600 тысяч квадратных метров жилья.


— Сегодня остается одна надежда на частных застройщиков. Если они не будут на аукционах покупать участки и строить жилье, то все будет не так радужно, как того хотелось бы, — уточняет начальник управления.


Нужен ли нормативный срок строительства?


— То, что в прошлом году «каркасников» построено больше, чем панелек — это очень хорошая тенденция, — говорит председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» Василий Устинчик.


Застройщика заинтересовал вопрос, все ли 35 домов сданы в эксплуатацию в нормативный срок? Василий Устинчик обращает внимание на то, что нормы продолжительности строительства объектов установлены с учетом выполнения строительно-монтажных работ основными строительными машинами в 2 смены, а остальных работ — в среднем в 1,5 смены.


— Органы Госстройэкспертизы при выдаче заключения по проектно-сметной документации руководствуются этими нормами, и никто не учитывает вопроса финансирования объекта, — уточняет председатель наблюдательного совета компании. — Я как застройщик покупаю на аукционе право на проектирование и строительство объекта на участке в аренду на 5 лет. При чем тогда здесь нормативный срок строительства? Допустим, я не вкладываюсь в него из-за проблем с финансированием. У меня как у заказчика постоянно растет часть накладных расходов. Себестоимость строительства у генподрядчика тоже вырастает, а потом меня штрафует горисполком за несоблюдение нормативного срока строительства.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


Он ссылается на российский опыт, где никто не контролирует частных застройщиков. Единственный контроль — это чтобы коммерсантами соблюдался срок аренды участка, в который должен быть реализован проект.


— В нормативный срок строительства панельного дома можно вложиться. По сравнению с монолитным или каркасным домом на стройке панельки намного меньше трудозатрат. Но если это монолит или каркас, то как бы застройщик ни организовывал работу, вложиться в нормативный срок невозможно, — дополняет Василий Устинчик.


Заместитель директора по капитальному строительству ООО «Жилстройкомплект» Дмитрий Короткевич обращает внимание на то, что в настоящее время рассматривается вопрос о внесении изменений в правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, где срок предлагается менять только один раз.


— С одной стороны, у нас вроде бы либерализация. С другой, застройщика все больше загоняют в угол начиная от предоставления участка на кабальных условиях и заканчивая нормативным сроком строительства объекта. Если заказчику запретят производить снос и отселять людей поэтапно и строить дома очередями, это еще больше затруднит строительный процесс, — уточняет Дмитрий Короткевич.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


То, что сегодня застройщики массово переносят нормативные сроки строительства, а некоторые по несколько раз, не секрет. Главная причина этого лежит на поверхности: отсутствие финансирования. Что будет со стройками, если нормативный срок запретят продлевать более одного раза?


Все ли можно списать на коммерческие риски?


Василий Устинчик обращает внимание на то, что в свое время районным УКСам отдали под строительство жилья ряд площадок, которые ими до сих пор не освоены.


— Пусть город отдаст эти площадки частным застройщикам. Мы отселим людей и построим жилье. В выигрыше будут и город, и люди, — предлагает председатель наблюдательного совета.


Со своей стороны, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько говорит, что решение президента страны о том, что Минск больше нельзя расширять, понятно. Но если изучить градостроительную документацию по любой аукционной площадке, то видно, что при сносе частного сектора количество людей, проживающих в новом квартале, не увеличивается. Более того, при отселении решается проблема очередников.


— Сокращение очереди происходит за счет частных застройщиков, которые отселяют людей из старого фонда и предоставляют им новые квартиры по нормативам, — уточняет Сергей Коренько. — Коммерсанты решают и проблему инфраструктуры города. При этом ведется политика сдерживания деятельности частных застройщиков. Это приводит к тому, что организации закрываются, лучшие строители уезжают за границу, снижается ВВП и налоги.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


Сергей Коренько дополняет, что площадки на аукционы готовятся медленно, разрабатываются некачественно, они очень сложные, но их все равно забирают. Все свои недоделки и промахи чиновники списывают на коммерческие риски. Застройщики вынуждены соглашаться на такие условия хотя бы для сохранения своих коллективов.


— Я на аукционы больше не пойду. Застройщик еще не отселил людей, а уже должен платить деньги за право будущей аренды, которая может и не состояться. Это никакой не коммерческий риск, о чем всегда так любят говорить чиновники. Пусть город отселит площадку и выставит ее на аукцион, — говорит председатель наблюдательного совета «10 УНР-инвест». — Технические условия по аукционным площадкам тоже нельзя выполнить.


Дмитрий Короткевич также добавляет, что согласовать технические условия по аукционным площадкам на подключение тепловых сетей, электро- и газоснабжения с поставщиками услуг сложно, а порой невозможно. «Купил участок — вот и разбирайся сам», — уточняет заместитель директора компании «Жилстройкомплект».


Фото: Павел Садовский, Realt.by


Процесс отселения — это целый бизнес


В июне прошлого года компания «Арэса-Сервис» приобрела на аукционе участок с большими обременениями на ул. Р. Люксембург. Сейчас осуществляется отселение и проектирование объекта. Если все пойдет по плану, то уже в этом году начнется первая очередь строительства 9−10-этажного дома примерно на 300 квартир, с надземным паркингом на 300 машино-мест и небольшим магазином не более 135 квадратных метров торговой площади. В настоящее время в пятне застройки находится магазин «Рублевский», который насчитывает порядка 1000 «квадратов». Действующий торговый объект тоже надо снести и компенсировать владельцу убытки.


— По расчетам, уже на момент покупки площадки на аукционе цена квадратного метра жилья составила 400 долларов в эквиваленте. Если хорошо строить «каркасник», то себестоимость строительства вырастает до 600 долл./кв.м. Добавляем кредитные средства банка. Получается: для того чтобы сработать в ноль, квартиры надо продавать как минимум по 1100 долл./кв.м. Какой будет рынок в это время, никто не знает. Лично мы берем эти площадки только ради работы и сохранения коллектива. Поэтому хотим реализовать проект не за 5 лет, а за 2,5−3 года, — рассказывает председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис».


Фото: Павел Садовский, Realt.by


Он акцентирует внимание на том, что с момента выхода решения Мингорисполкома о предоставлении земельного участка жильцы сносимых домов за несколько месяцев успели продать свои доли, а регистрация продолжается до сих пор.


— Количество людей, которых надо отселять, растет как на дрожжах. В Минске — это целый бизнес. Люди активно продают свои доли, посредники скупают по 3−4 квадратных метра. Хотелось бы, чтобы горисполком навел порядок в этом вопросе и, выставляя такие площадки на аукционы, запрещал отчуждение долей и регистрацию не после торгов, а с момента принятия решения о выставлении ее на аукцион, — говорит Сергей Коренько.


Госзастройщики тоже несут тяжелое бремя


В 2018 году ОАО «МАПИД» построил более 230 тысяч квадратных метров общей площади жилья, из них 165 тысяч — в Минске. Так, заказчик ввел в эксплуатацию четыре жилых дома общей площадью 22 тысячи квадратных метров, 403 квартиры, на улицах Пирогова, Колесникова (50% жилья для многодетных семей), Слободская.


— Три панельных дома, где мы выступили заказчиками, ничем не уступают каркасным домам. Эти дома — нового уровня в плане архитектурной выразительности, применения улучшенных отделочных материалов и изделий, выработки индивидуальных дизайн-проектов по местам общего пользования и жилым помещениям. Но и себестоимость строительства у них уже не такая, как у обычных панелек. Это дома нового поколения, — говорит заместитель генерального директора по собственному строительству ОАО «МАПИД» Геннадий Болтик.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


В 2019 году предприятие планирует построить около 320 тысяч квадратных метров жилья.


— По сравнению с лучшими годами, когда в год мы строили по 400 и 600 тысяч квадратных метров, сегодня наши объемы упали практически в 2 раза. Выполненная модернизация одного из пролетов нашего промышленного предприятия с применением гибкой технологии позволила параллельно с выпуском изделий для базовых серий освоить выпуск изделий для индивидуальных и блокированных жилых домов нескольких типов. Применение однослойных наружных стен придаст проектируемым домам индивидуальность, в том числе по архитектурной выразительности фасадов, — рассказывает Геннадий Болтик.


Заместитель гендиректора дополняет, что все площадки, которые «МАПИД» получает по заявительному принципу, предоставляются на определенных условиях, в том числе с привлечением к строительству граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (многодетных семей).


— С учетом обременений по строительству жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, мы имеем такие же обременения, как и частные застройщики. За свой счет сносим дома, отселяем людей, строим инженерные сети и инфраструктуру. Если это целый микрорайон, то он сдается под ключ, в том числе с социальными объектами. Под снос и строительство инфраструктуры нам тоже не выделяют квартиры, — говорит Геннадий Болтик.


Как уже отметила Ирина Гонтарева, в 2019—2020 годах УКСам поставлена задача строительства жилья для многодетных семей. Основная нагрузка по строительству этих домов ляжет и на «МАПИД» как генподрядчика, со всеми вытекающими последствиями — необходимостью своевременного финансирования, ограниченной прибылью на выпускаемую предприятием продукцию, непосредственно работами и т.д.


— Поэтому мы надеемся, что на предоставленных земельных участках по заявительному принципу нам как заказчику руководством города будут согласованы объемы строительства и реализации жилья на коммерческой основе, — дополняет Геннадий Болтик.


В феврале этого года предприятие планирует начать освоение участка на ул. Курганной, где построит трехэтажные жилые дома примерно на 7 тысяч квадратных метров. Они будут реализовываться по рыночным ценам.


В этом году «МАПИД» начнет осваивать и площадку по Долгиновскому тракту (бывшая деревня Цнянка). Здесь на участке 1,6 гектара за счет средств предприятия будет построено более 30 индивидуальных блокированных жилых домов, которые будут реализовываться на аукционах. Дома отличаются от обычных тем, что для отопления и подогрева воды в них будет использоваться электрическая энергия. Сегодня предприятие находится на стадии получения акта выбора и технических условий.


В последние годы значительно сократились объемы строительства нового жилья и в ГПО «Минскстрой». Если в 2015 году в Минске силами предприятия было введено в эксплуатацию 77 тысяч квадратных метров жилья, в 2016 году — 23 тысячи, то в 2018 году — лишь 7,5 тысячи «квадратов».


— В текущем году перед нами стоит задача построить 45 тысяч квадратных метров жилья. Но если раньше мы в основном строили коммерческое жилье, то сейчас вектор изменен и упор делается на строительство квартир для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и, в первую очередь, многодетных семей, — говорит заместитель генерального директора ГПО «Минскстрой» Юрий Кочерго.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


В 2019—2020 годах заказчик планирует завершить реализацию проекта в границах ул. Притыцкого — Скрипникова — Одинцова — Лобанка. В панельном исполнении для нуждающейся категории будет возведено порядка 530 квартир. В этом году начнется строительство 2 последних каркасных домов на пересечении ул. Скрипникова и Притыцкого, которые архитектурно завершат застройку со стороны ул. Притыцкого. Квартиры в домах будут реализовываться по свободным рыночным ценам. В сентябре-октябре уже можно ожидать выхода проектной декларации.


В первом полугодии 2019 года предприятие планирует выйти и на площадку в микрорайонах Чижовка, 6а, в 2020 — Чижовка, 6, где планируется построить порядка 90 тысяч квадратных метров жилья в основном для многодетной категории граждан. Причины длительного освоения территории — проблемы с реализацией имущественных прав и, как следствие, судебные процессы. За это время проектная документация устарела, и потребовалось вносить серьезные изменения, приводить к действующим техническим нормам. Кроме того, в пятне застройки дополнительно запланировано строительство детского сада. Корректировка документации на финишной прямой вскоре направляется на экспертизу.


В более отдаленной перспективе предприятие приступит к освоению еще одной сложной территории площадью 23 гектара в границах ул. Филимонова — Слепянская водная система — ул. Столетова, которая подлежит существенной реконструкции. Здесь предстоит осуществить большой снос двухэтажных домов и построить порядка 130 тысяч квадратных метров жилья.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


По силам ли цены?


В прошлом году цены на новое жилье в Минске выросли примерно на 10%. Судя по проектным декларациям, которые застройщики выпустили уже в этом году, цены на новостройки продолжают расти. Это в равной степени относится как к государственным, так и частным застройщикам.


Например, в конце января застройщик «ЗаславльСтройИнвест» предложил квартиры в своем новом доме эконом-класса в границах Одинцова — Тимошенко — Шаранговича — Якубовского по 2688 руб./кв.м.


— В данный момент это наш самый дорогой дом. Прежде чем выйти на площадку, мы изучили спрос на жилье в этом районе. В доме 266 квартир, но уже год назад мы собрали 300 заявок. Полагаю, что квартиры по первой декларации будут реализованы менее чем за неделю, даже в условиях известных ограничений, действующих на кредитном рынке. Первых 40 квартир распределены до выхода декларации, — рассказывает Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest. — Последний новый дом в этом месте строился лет 10 назад. Жители района долго ждали новостройку. Им по душе это место, и они никуда не хотят уезжать. Дом обеспечен парковочными местами. Рядом расположена еще и платная парковка, где тоже можно хранить автомобили. Недалеко прекрасная зона отдыха — парк «Медвежино».


Фото: Павел Садовский, Realt.by


В этом году компания «Жилстройкомплект» продолжит реализацию проекта «Грушевский посад» на пр. Дзержинского. На новом участке запланированы к вводу два дома примерно на 175 квартир первой очереди строительства. «Цены будут актуализированы с учетом новых реалий», — уточняет Дмитрий Короткевич.


ГПО «Минскстрой» тоже увеличило цену до 2500 руб./кв.м на последние квартиры в доме № 32 по генплану в границах ул. Притыцкого — Скрипникова — Одинцова — Лобанка. «Однушки» в доме № 38 по генплану продекларированы по 2550 руб./кв.м.


УКС Фрунзенского района в последней декларации по дому на ул. Маршала Лосика в Сухарево предложил «однушки» по 2470 руб./кв.м.


Как грамотно реализовать инвестиционный процесс


Группа компаний «Твоя столица» имеет большой опыт совместной работы со многими застройщиками.


— Мы работаем с 30−35% столичного рынка частных застройщиков. При этом с государственными застройщиками риелторские компании работать не могут в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 63 (ред. от 24.09.2015 г.) «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Почему бы госзастройщикам не пользоваться услугами риелторов, выводя таким образом квартиры на конкурентный рынок? Практика показывает, что часто госзастройщики не могут правильно сформировать цену. Сегодня она одна, завтра другая, послезавтра — третья. В результате этих метаний теряют прибыль сами госзастройщики и теряет доходы бюджет. Нами давно наработаны методики, позволяющие позиционировать и продавать новостройки по реальным рыночным ценам. Мы понимаем и знаем, как девелоперу составить график финансирования объекта, чтобы стройка не простаивала, — говорит генеральный директор группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


Он акцентирует внимание на том, что технологии продаж постоянно совершенствуются. Это позволяет компании успешно реализовывать жилье не только в Минске, но и в ближайшем пригороде.


— Несмотря на то, что на рынке существует стабильный спрос на новое жилье, вопрос соответствия цены и качества строительства становится с каждым годом актуальнее, — уточняет Владимир Давидович.


Эксперт также говорит о том, что в годы расцвета жилищного строительства квартиры уходили как горячие пирожки в связи с дефицитом предложения и невысокими требованиями покупателей к качеству квартир. Главное было получить площадку, вопросы рентабельности не волновали застройщиков, она была гарантирована.


— Сегодня условия на рынке изменились, поэтому девелоперам надо уметь грамотно планировать финансовые потоки, учитывать стоимость денег, их потребность на всех этапах реализации проекта, начиная от сноса и отселения и заканчивая продажами, — уточняет Владимир Давидович.


Сергей Коренько согласен с доводами партнера по бизнесу. Но он отмечает, что в нынешних условиях сложно найти заказчика, который был бы способен составить четкий график финансирования строительства.


— Жизнь ломает этот график буквально в первый, второй месяц после начала реализации проекта. С учетом постоянного опасения роста инфляции, числа законодательных новелл никакой график не может работать, — уточняет Сергей Коренько.


По его мнению, процесс дедолларизации и переход на белорусские рубли еще больше усугубит эту проблему.


— Все люди привыкли считать свои доходы и стоимость квартир в долларах. Нам предстоит пройти этот сложный период, и неизвестно, как он отразится на строительном процессе и рынке, — высказывает свое мнение эксперт.


Владимир Давидович полагает, что застройщикам надо страховать свои риски, как это делают риелторские организации.


Юрий Жарков не поддерживает этой идеи и считает, что это приведет к удорожанию стоимости строительства, а в итоге и цены реализации жилья выросли на 7% и более.


— В обозримом будущем я бы не ждал подобных новинок на рынке страховых услуг в Беларуси. Столь серьезный продукт может предложить лишь государственная страховая компания, которая уже имела опыт страхования рисков застройщиков, и этот опыт был недолгим. Хотя в целом от самой идеи я бы не отказывался, тем более что у наших ближайших соседей (Прибалтика) эта идея является востребованной. Однако надо понимать, что и рынок недвижимости с точки зрения его финансовых инструментов является более зрелым, — уточняет Юрий Жарков.


В Минске купят все по любой цене


Александр Горваль говорит о том, что в Минске придерживаются политики сдерживания жилищного строительства.


— Мое мнение: все это приведет к удорожанию жилья в столице. Это объективный процесс, и от него не уйти. Платежеспособность минчан намного выше, чем в целом по стране. В Минске какую цену ни поставь, все равно купят. Растет отложенный спрос, хоть и медленно, но все-таки увеличиваются доходы, — дополняет Александр Горваль.


Фото: Павел Садовский, Realt.by


Он акцентирует внимание на том, что в 2010 году был максимальный рост объемов строительства жилья. Введено в эксплуатацию 6,6 миллиона квадратных метров. Однако и в 2010, и в другие годы за счет средств населения всегда стабильно строилось порядка 3 миллионов квадратных метров.


За все эти годы в республике так и не заработали новые механизмы финансирования. Банковские кредиты в соотношении с ростом зарплаты и инфляцией были всегда дорогие. Сегодня не видно близких перспектив для запуска ипотеки и системы жилищных сбережений.


— Работа идет, документы обсуждаются, но не решаются концептуальные вопросы. Мы до конца не понимаем, что ипотека в том виде, в каком она изложена в законе — это не рабочий инструмент. Это всего лишь посыл к тому, чтобы ей был дан старт. В России ипотека работает только за счет колоссальной поддержки государства. Если мы не пойдем по пути других стран, этот инструмент у нас не заработает, — высказывает свою точку зрения специалист.


Для того чтобы дать старт такому механизму, как жилищно-строительные сбережения, который мог бы работать при инфляции 5,5%, тоже надо хотя бы принять базовый документ — указ президента, который, будем надеяться, находится уже на стадии подготовки к принятию.


Александр Горваль обращает внимание на то, что надо искать и использовать и другие формы развития рынка жилья. Например, с недавнего времени в Беларуси заработал такой финансовый механизм, как жилье в рассрочку. Это один из инструментов, который, по мнению специалиста, тоже мог бы помочь людям, не имеющим права при строительстве жилья на господдержку, улучшить свои жилищные условия.


На сегодняшний день оператором этой системы является кооператив «Жилищный баланс», в который вступили более 700 человек. Еще десятки человек оформляют документы для вступления. За время работы кооператив приобрел своим членам более 140 квартир, а срок заселения в них составляет 1,5−2 года.


Специалист считает, что в стране должно действовать много различных финансовых механизмов, для того чтобы у людей была возможность воспользоваться ими. В противном случае говорить о росте объемов жилищного строительства не приходится.


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Ветераны-спасатели, которых могут выселить на улицу, уже получили повестки в суды

Новости 03.10.2018

Материал «Ликвидаторов называют героями. И отправляют на улицу» вышел на портале 13 сентября. В нем рассказывалось: спасатели тридцать-сорок лет назад получили квартиры при пожарных депо, по бессрочным ордерам. Приватизировать такие квартиры мало у кого получилось — закон не запрещал, и не разрешал приватизацию. Не так давно законы снова изменились. Жилье пенсионеров-спасателей перешло в разряд специального. А жить в специальном могут только действующие сотрудники МЧС. В марте больше трех десятков семей ветеранов должны отдать свои квартиры МЧС и выселиться. На днях они получили повестки в суды.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY


Во вторник вечером люди собрались, чтобы еще раз обсудить стратегию защиты права жить в своих квартирах.


Для начала самые инициативные поделились рассказом, куда отнесли коллективные обращения, подписанные на прошлой встрече (в КГК, в Администрацию президента, в Совмин). И как встречались с одним из замминистров. Везде, говорят, их с интересом выслушивали — и ничего толком не обещали, кроме как «разобраться».


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

Что за иски у МЧС к своим ветеранам?


Люди обижены: МЧС буквально через несколько дней после встречи с инициативной группой подало иски «о понуждении к заключению договоров найма» квартир, в которых люди и так живут, и о возмещении потом судебных расходов.


Договоры найма с пенсионерами, «потерявшими трудовую связь с МЧС», по своим внутренним документам ведомство обязано было заключить еще в 2014-м и только на 5 лет, до марта 2019-го. А еще должно было известить их, что дальше — выселение в никуда. Ведомству сейчас особенно важно формально соблюсти закон: получить подписанные договоры, которые аннулируют «советские» бессрочные ордера. А в марте договор найма заканчивается — люди просто обязаны будут освободить метры.


— Вместо того, чтобы собрать нас всех еще в 2014-м, объяснить, что происходит, они решили «отлавливать» людей по-одному. Говорят — но у нас нет возможности это проверить, — что 115 квартир заключили эти договора, а всего таких квартир 188, — рассказал собравшимся один из инициаторов встречи, Сергей Бабина.


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Сергей Бабина

—  У меня на руках — бессрочный ордер на мою квартиру, — еще раз объясняет Сергей Бабина. — Нет договора найма ее же — нет оснований для выселения. Значит, нужно меня и таких, как я, понудить подписать договор, чтобы основание появилось.


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY


— Поднимите руки те, у кого суды назначены на 16 октября, — предложила Алла Шлойдо, юрист-консультант, представляющий интересы всех собравшихся.


Подняли руки пять человек. У всех заседания — в одном районе.


— Нужно подать ходатайства, чтобы приостановить рассмотрение дел, — отметила адвокат. — В любом случае, даже если суды состоятся, решения можно обжаловать — это даст нам около полугода. Но уверена, на вашу проблему обратят внимание раньше, наконец решится кто-то доложить об этой несправедливости президенту.


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY


Собравшиеся еще раз обсудили, чего они хотят, какой выход из ситуации устроит все семьи. А ситуации у всех разные.


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Александр Пугачёв

Например, Александр Пугачёв получил трехкомнатную квартиру в 1984 году, живет там с дочерью и внуком. Построить другое жилье не смог. «Меня на очередь даже не ставили — я ведь считался более чем обеспеченным жилыми метрами», — говорит. Еще одна семья, которую хотят выселить в никуда, и вовсе получила квартиру при депо взамен снесенного частного дома. Кандидат в бомжи — парень, чей покойный отец получил жилье во время службы. «Отец, наверное, в гробу переворачивается, когда видит, что происходит, что он своим детям даже на жилье не заработал».


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Лариса Сафроненко

Еще один потенциальный бомж — Лариса Сафроненко, ветеран МЧС, отмечена многочисленными наградами. Одного из ветеранов на собрании не было — ликвидатор аварии на ЧАЭС очень переживал то, что происходит, — забрали в больницу.


«Нам нужен просто бессрочный договор»


Люди решили: никто не требует от государства халявы. Всех устроят бессрочные договоры найма для ветеранов и членов их семей, восстановление в очередях нуждающихся (откуда многих исключили как имеющих жилье в бессрочном пользовании). Плюс право для тех, у кого хватает средств, построиться с льготным кредитом (таким же, право на который имеют милиционеры, сотрудники КГБ и прочие силовики) — чтобы построиться и отдать старую квартиру государству.


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY


Собравшиеся решили создать и зарегистрировать общественную организацию для защиты своих прав. Председателем единогласно выдвинули Сергея Бабину.


Фото: Вадим Замировский, TUT.BY


Напомним, часть квартир при пожарных депо (это их перевели в разряд специального жилья) до 2007-го были приватизированы, проданы и перепроданы. Никаких претензий ни к вовремя сориентировавшимся бывшим хозяевам, ни к новым владельцам квартир у МЧС нет. Тот же Сергей Бабина собрал все документы на приватизацию в 2007-м, но не успел — приватизацию такого жилья запретили. Самые слабые — одинокие женщины, вдовы спасателей, люди, верящие в социальность государства, — вообще не предпринимали попыток что-то сделать. Просто не думали, что в нашей стране их могут вышвырнуть на улицу.


Здание МЧС, где есть квартиры.

Общественную организацию собравшиеся хотели назвать «Спасите спасателей» или «ЧС в МЧС». Но решили, что проще будет зарегистрировать «Ветераны пожарно-спасательной службы», сокращенно — «Ветераны ПСС».


Напомним, ранее официальный представитель ведомства Виталий Новицкий объяснял:


— Речь идет о квартирах, которые расположены в зданиях наших действующих подразделений МЧС. В 2013 году вышел 563-й указ президента «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», где было определено, что жилье, которое расположено в действующих боевых подразделениях, из служебного переводится в специальное. И, соответственно, договоры с людьми, которые жили в этих помещениях, нужно заключать на срок, не превышающий пять лет. В развитие этого указа в 2014-м вышел приказ МЧС. Пять лет истекают в марте 2019 года. Все эти люди — под счет, речь идет об очень небольшом количестве семей, с которыми ведется работа. Для того чтобы эти люди могли остаться в этих помещениях, есть два варианта. Первый вариант — кто-то из них либо их родственников устраивается на работу в органы и подразделения по ЧС (при наличии такой возможности). Второй вариант — и такие ситуации уже были — обращаются в суд. И уже суд решит, разрешить ли превысить этот пятилетний срок найма, определенный указом.


Мы общаемся с людьми, мы предлагаем эти варианты. Но многие не идут на контакт, говорят: я здесь жил и буду здесь жить.


Сами ветераны соглашаются:


— Всех обзванивают начальники частей и предлагают работу. Например, супруге ликвидатора аварии на ЧАЭС Сергея Цедрика, которого ситуация с выселением довела до больницы, предложили устроиться уборщицей.


REALTY.TUT.BY будет продолжать следить за ситуацией с «Ветеранами ППС» .


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Доллар растет: чего ждать от цен на квартиры к зиме?

Новости 16.09.2018

В июле спрос на минскую вторичку неожиданно, но весьма ощутимо просел. И не успело еще количество проданных квартир за август вернуться в норму, как появилась новая угроза — курс доллара устремился вверх. Насколько это может повлиять на цены и спрос в целом?

— Нестабильность обменных курсов валют — это бич, преследующий белорусскую экономику уже который год. Отрицать его влияние на цены и покупательский спрос было бы неразумно, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — Поскольку, по сложившейся практике, стоимость недвижимости продавцами устанавливается в долларах, а покупатели получают зарплату в белорусских рублях.


Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Два сценария


В зависимости от того, насколько сильно и быстро растет обменный курс валют, ситуация может развиваться, как минимум, по двум сценариям, считают аналитики «Твоей столицы».


Сценарий первый. Курс растет постепенно, и это активизирует покупателей — ведь они думают, что с каждым повышением курса квартира становится для них дороже. В дальнейшем, если курс продолжает расти, начинается стагнация рынка. Количество сделок снижается, растет количество предлагающихся на продажу квартир и конкуренция между продавцами, и все это начинает давить на цены.


Сценарий второй. Резкий скачок обменного курса валют оказывает психологическое давление на покупателя, заставляя его откладывать покупку. Происходит значительное снижение количества продаваемых квартир на период порядка 2−4 месяцев. По истечении этого периода, как правило, цены стабилизируются, рынок восстанавливается. В частности, подобные ситуации наблюдались в мае и сентябре 2011 года, а также в январе и августе 2015-го.


Аналитики не делают на этом акцента, но оба сценария предполагают снижение цен в валютном выражении. Сложнее просчитать это снижение и его сроки.


Что сейчас?


По данным «Твоей столицы», после июльского проседания спроса, в августе активность покупателей вернулась на стабильный уровень, о чем свидетельствует зафиксированный показатель совершенных по Минску сделок — более 1000. Цены остались на прежнем уровне.



В сентябре существенных изменений в спросе не отмечается, однако количество выставленных на продажу квартир уже перевалило за отметку 7000, что для Минска является переломным показателем. По мнению представителя «Твоей столицы», если в последующие месяцы спрос уменьшится, объем предложения продолжит накапливаться, это может привести к снижению цен.


Аналитики «Твоей столицы» считают, что до конца года многое будет зависеть именно от интенсивности роста курса валют. При постепенном увеличении стоимости доллара спрос будет оставаться активным, хотя бы потому, что многие будут стараться решить свой жилищный вопрос в преддверии наступления нового года. А значит, цены могут остаться фактически без изменений.


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Кто все эти люди, построившие тысячи коттеджей под Минском

Новости 14.05.2018

Вопрос, который встречается на форумах регулярно: кто все эти люди, которые построили коттеджи? Откуда у них деньги? Диванные эксперты упорно пишут, что в стране все зарабатывают по 300 долларов. REALTY.TUT.BY проанализировал, кто они — владельцы современных домов и как они на эти дома заработали.

Фото: Валентин Михальцов, TUT.BY


Сколько коттеджей в стране?


По данным Белстата, более 29% белорусов — а это под миллион семей — проживают в частных домах. Почти 43% жителей страны живут в квартирах и домах, в которых на одного человека приходится более 30 квадратных метров жилья. Проблема в том, что, даже зная эти цифры, высчитать количество коттеджей не получится. Ведь далеко не каждый дом — коттедж.


Например, в той же Ратомке — сплошь частный сектор, но половина — старые деревенские хаты. В Острошицком Городке две трети домов — деревянные срубы. Чем ближе к Минску, тем выше концентрация новостроек и свежих коттеджных массивов. Кроме того, коттеджи для постоянного проживания строят на землях дачных кооперативов и садовых товариществ — а числятся они «садовыми домиками».


Можно проанализировать лишь прибавление официального частного жилфонда на землях населенных пунктов: такую статистику собирают.



По данным Белстата

Эти данные демонстрируют: количество «индивидуальных метров» вырастало благодаря льготному кредитованию. В 2011-м кредитование фактически свернулось (остались льготы для многодетных, силовиков и еще нескольких немногочисленных категорий) и в 2012-м зафиксировано снижение объемов ввода индивидуального жилья. Но нишу льготников, похоже, заняли те, кто воплощал мечту о загородной жизни. То, что построено после 2013-го, скорее всего, построено за счет самих владельцев коттеджей и взятых ими коммерческих кредитов.


Нужно учитывать и тот фактор, что еще до 2014 года землю под Минском нуждающиеся могли получить фактически бесплатно, по очереди на земельные участки. С обязательством построиться за три года. Так что построить новые дома смогли и те, у кого были весьма скромные средства и трудолюбивые родственники-помощники.


Минская область: зарабатывающих достаточно


Итак, сколько между первой и второй кольцевыми Минска коттеджей, официальная статистика не знает. Зато есть данные о тех, кто мог в последние годы позволить себе построить (купить) коттедж.


1. Богатые люди и владельцы бизнесов


Банкиры озвучивали: в 2010 году в Беларуси насчитывалось 10 тысяч долларовых миллионеров, в 2014-м — уже 20 тысяч. Позже цифр никто не называл, но обозначенные темпы роста понятны. Логично, что большинство миллионеров живут в домах. А поскольку у многих есть взрослые дети, не уехавшие жить и работать за границу, у детей тоже есть дома.


Часть владельцев бизнесов, еще не попавших в категорию миллионеров, тоже способны заработать на коттедж. На 1 апреля 2018 года в Минске и Минской области действовало 77,5 тысячи юридических лиц и 60 тысяч индивидуальных предпринимателей.


Что такое 77,5 тысячи юрлиц? Это и маленькая пекарня, и компании, поставляющие оптом технику, стройматериалы, станки, продукты, одежду, обувь, автомобили, алкоголь. Это транспортные компании, строительные, фармацевтические, ритейл. И в каждой зарабатывает не только владелец, но и совладельцы, и наемные топ-менеджеры. Это десятки, а то и сотни тысяч человек.


По большей части предприниматели построились в Колодищах, Боровлянах, Лесковке, Дроздово.


Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

2. Айтишники


Дом может позволить себе и большинство работников айти-сферы — а айтишников в Беларуси, по разным подсчетам, от 45 до 60 тысяч. Пример — деревня Сосновое. Там построились и менеджеры компаний, и «рядовые» программисты.



Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY
Деревня айтишников, где домик в среднем стоил 80 тысяч долларов. Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY

Средняя зарплата работников, деятельность которых связана с информационными технологиями, — порядка 2000 долларов, менеджеры среднего и высшего звена зарабатывают заметно выше этой суммы.


3. «Полугосударственный сектор»


По уровню зарплат за айтишниками идут работники «полугосударственного» сектора: воздушного транспорта, телекоммуникационной сферы. Достаточно зарабатывают менеджеры химических компаний и компаний, которые занимаются нефтью и газом. Пример коттеджного массива «газовщиков» — в Марьяливо.


Коттеджи и хозяева в лицах


В Беларуси не принято хвастаться домами. Как выглядит жилье владельцев и совладельцев сетей ювелирных магазинов? Или владельцев компаний, поставляющих в Беларусь фрукты? А владельцев медцентров и сетей медицинских лабораторий? Кто живет в Дроздах, знают все — но особняки уровня «дроздовских» и выше есть и вокруг Минского моря, и в Боровлянах, Лесковке, Дроздово, Тарасово, Валерьяново, на Птичи, Вяче, в Фаниполе, Дзержинске и т.д.


Белорусы со средним достатком тоже не особо охотно делятся информацией о своих коттеджах. На REALTY.TUT.BY мы нередко пишем о красивых домах. Но в 90% случаев владельцы просят не называть их фамилий. При том, что могут подробно отчитаться за каждый рубль, вложенный в стройку или покупку. Например, участники проекта «Моя стройка» — инженер, супервайзер, программист, менеджер по продажам. Все в итоге достроят дома под Минском.


Дом, который достроила участница проекта «Моя стройка».
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Коттеджи, которые построил агрокомбинат «Мачулищи» для своих работников. Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Дом на полигоне в Колодищах. Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

— Развелся, продали совместно нажитую квартиру в Минске, деньги разделили, вышло 80 тысяч на руки, — рассказывает Денис, владелец небольшой компании ритуальных услуг. — У бабушки есть дом в деревне у Минского моря. Бабушка живет у родителей сейчас, старую хату с участком мне подарила. За 80 тысяч поставил там коробку дома на 200 квадратных метров, по современному проекту. Сейчас деньги закончились, квартиру снимаю, внутренней отделкой занимаюсь потихоньку. Теперь этот дом с участком можно легко продать за 300 тысяч долларов. Как-то дом попал в обзор, и комментаторы писали потом, что такой «роскошный особняк только чинуша-коррупционер мог себе отгрохать», — улыбается Денис. — Так что буду жить в роскошном особняке, а не в минской «двушке».


— Получили участок как нуждающиеся, — рассказывает Станислав, владелец просторного дома в Смолевичах. — Кроме того, нам, как молодой семье, еще дали льготный кредит. Дом строили практически сами — спасибо родным и друзьям. Обошелся он в итоге дешевле двухкомнатной квартиры в Минске.


— Участок купили, порядка 10 тысяч долларов отдали за него пять лет назад, — рассказывает Александра, индивидуальный предприниматель. — Дом построили за два сезона — обошелся в 75 или 80 тысяч долларов, уже не помню точно. Для строительства продали «трешку» в Минске, которая досталась мне в наследство. Руководил стройкой муж, он предприниматель, занимается продажей сантехники, разбирается в строительстве и знает, на чем можно, а на чем нельзя экономить. Еще три года ждали электричества, квартиру снимали. Подключение к коммуникациям, своя скважина, свой септик, взнос за газ, система отопления вытянули из семейного бюджета еще порядка 15 тысяч долларов. Забор, дорожки, ландшафтный дизайн — кажется, около 5 тысяч. Сейчас коттеджный поселок начал облагораживаться, и теперь тут похожие на наш дома стоят от 180 тысяч долларов. Конечно, такую сумму мы бы разово не потянули, чтобы купить готовое. Но стройка — это же растянутое во времени действие, можно зарабатывать и вкладывать в нее параллельно.


«Наши клиенты просто хотят жить за городом»


Мы опросили нескольких архитекторов и руководителей дизайнерских агентств на предмет того, кто их клиенты. Ответы оказались как под копирку: предприниматели, директорат, представители айти-компаний. Богатые выбирают большие и стильные дома, люди со средним достатком ориентированы на компактные, эстетичные, энергоэффективные.


— Сейчас все больше и больше людей желают перебраться за город, — рассказывает руководитель студии дизайна «ДиКинг» Алексей Перепелица. — Порой построить или приобрести загородный дом может быть лучшей альтернативой, скажем, двухуровневой квартире в Минске. Предпочтение в последнее время отдается компактным домам площадью 140−250 квадратных метров. Соответственно, нам и заказывают дизайн именно таких объектов. Сейчас основные заказчики — это ИТ-специалисты, причем как высшего, так и среднего звена; собственники средних фирм, не обязательно минских, руководители и начальники отделов крупных компаний.


Кстати, предпочтения белорусов сродни предпочтениям поляков: люди хотят дома в современном стиле, комбинацию современного и скандинавского. В последнее время становится все меньше классики, если заказывается классика, то вполне современная.


Пример популярной современной стилистики

Если еще несколько лет назад частный дом был довольно доступным удовольствием, то сейчас рост рынка загородной недвижимости в значительной степени тормозится за счет небольшого предложения достойных земельных участков и, как следствие, значительного повышения стоимости имеющихся. Мы все неоднократно наблюдали за проходящими земельными аукционами. Дорогой участок делает более дорогим загородное жилье.


Однако есть компенсирующий момент: стоимость строительства стала более разумной. Кроме того, можно выбирать из загородных домов, построенных в кризисные годы. На мой взгляд, любой, кто может себе позволить просторную и комфортную квартиру в Минске, сможет позволить себе и свой дом мечты, — уверен Алексей Перепелица. — Я, кстати, из тех, кто ориентирован на строительство собственного дома. Как раз определяюсь с проектом.


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Жилье в Минске минчанам недоступно. Эксперт: решить проблему можно за 6-7 лет

Новости 02.05.2018

Сейчас в Минске жилье недоступно для минчан со среднестатистическими доходами. На него можно накопить за 15−20 лет, только если живешь с родителями, здоров, экономен и не хочешь заводить детей. Как только нарушается хоть один пункт, шансы накопить падают. От социальных взрывов спасает только надежда на помощь родственников и государства. Такой ситуации нет ни в соседнем Вильнюсе, ни в Варшаве. Что с нами не так? Эту тему мы обсуждаем с руководителем группы компаний «Твоя столица» Владимиром Давидовичем. Эксперт уверен: ситуацию можно исправить за 6−7 лет.


— Низкая доступность жилья — это особенность всех развивающихся экономик, — говорит Владимир Давидович. — Да, минчане в худшем положении, нежели жители Вильнюса или Варшавы. Но не в разы. В Вильнюсе квадратный метр стоит 2 средних зарплаты, в Варшаве — 1,8, в Минске — 2,3.


— Но в Вильнюсе кредиты на жилье дают на 30−40 лет под 2%. В Варшаве под 3%.


— Да, во всем цивилизованном мире купить жилье за среднюю зарплату — задача неподъемная, если бы не ипотека под 1−3%. В Швеции даже шутят, что среднестатистический швед рождается и получает дешевое образование для того, чтобы найти работу, вступить в ипотеку и всю жизнь ее выплачивать. Вот для этого он и нужен стране и экономике.


— Беларуси такой гражданин неинтересен? У нас кредиты на недвижимость под 13% на 20 лет, а были и под 25−30%.


— В Беларуси дорогие деньги. Потому что наш рынок — высокорисковый. Европа за последние 10 лет пережила один кризис, мы — три крупных.


— Какие сейчас риски в строительстве жилья у застройщиков, когда даже УКСы выставляют ценники в привязке к валюте? Вырастает курс доллара — падают расходы на стройматериалы и оплату работы строителей. При этом ни один застройщик — и это уже секрет полишинеля — не начнет строить дом, если не получит с него 40% прибыли.


— Далеко не всегда у нас бизнес-планирование совпадает с бизнес-действительностью. Рисков хватает. Например, «Тамбаз», старейший и известный застройщик, не смог все просчитать. Дома ЖК стоят на стилобате. Деньги, полученные от продажи жилья, вложены в помещения в стилобате, которые не удалось продать. Руководитель задержан, бизнес рухнул. Ошибка была в том, что проект был «длинным». И таких проектов нашим застройщикам нужно избегать. Войдя в строительство на высоком рынке, в проект вкладываешь много средств, в том числе и дорогих рублевых кредитных. Рынок снижается — продать дорого не получается, девальвация не «съедает» проценты по кредиту. Дорогие кредитные деньги — уже риск. И да, его придется закладывать в проект — это страховка.


На Западе подобного не случается. Там застройщики приходят на аукцион по площадке и торгуются, точно зная, какая прибыль при каких расходах будет. Насчитал 10% — и рад, отличная прибыль. Потому что евро завтра не рухнет втрое, а кредиты он привлекает под процент-полтора. Получит ровно то, на что рассчитывает. Там предсказуемая ситуация, в отличие от нас. Наши три кризиса на финансовых рынках убедили застройщиков в правильности стратегии закладывания максимальной подушки безопасности. Мы не можем рассчитывать на долгую стабильность, потому что зависим от политических факторов, от России, а у нее сейчас более чем достаточно политических рисков. Собственно, риски в экономике отражаются и на стоимости банковских займов — для застройщиков и для населения.


Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY
Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

Кстати, кризисы нивелировали третью причину низкой доступности жилья: убрали с рынка неэффективно работающие строительные компании.


Мы сами столкнулись с этим, когда строился один из наших партнерских проектов — бизнес-центр «Красавiк». Строители долгое время были избалованы огромными по объемам государственными заказами: строили Национальную библиотеку, «Минск-Арену», объекты к чемпионату по хоккею. И нам они такие цифры рисовали! Там все 100 процентов закладывали сверху, прикрываясь томами тарифов и повышающих коэффициентов. Кризис оздоравливает. Те, кто рисовал цифры с потолка, ушли с рынка, кто остался, стали разумнее и умерили аппетиты. Это также повлияло на стабилизацию стоимости метра.


— Велика ли, по вашим оценкам, коррупционная составляющая в строительстве?


— Не думаю, что она выше европейской. Сейчас ведь даже землю для строительства застройщики приобретают на аукционах, что исключает основной коррупционный риск.


Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

200 тысяч неплатежеспособных, но жаждущих: где спасение от безнадеги?


Доступность жилья определяется спросом и предложением. Спрос огромный, в минской очереди — 200 тысяч семей. И даже это не есть реальный показатель. Люди живут поколениями в старых квартирах, полученных при СССР. Среднестатистический 25−30-летний минчанин проживает с родителями в 45-метровой «двушке», туда же приводит жену, и, с точки зрения государства, они не становятся даже нуждающимися в жилье, на каждого ведь выходит больше 10 квадратных метров. Количество очередников меньше, чем тех, кто нуждается в отдельном жилье. Но это — неплатежеспособный спрос. И ситуация не меняется с 1990-го.


— Мы делали эти подсчеты, — говорит Владимир Давидович. — Если бы ипотека снизилась до 3%, даже до 5%, а количество строящегося жилья выросло с 600 тысяч квадратных метров до 1 миллиона в год, напряженность исчезла бы уже через 6−7 лет.


Обеспеченность по Минску на душу населения сейчас 22,7 метра. Стокгольм — 40 квадратных метров, Варшава — 21. Мы считаем, что и для Минска пределом является 28 метров. Кстати, в Стокгольме ничего не строят — жилье качественное, рождаемость не растет — рынок оборачивается внутри себя. Кто-то умирает, кто-то рождается, вырастает, покупает квартиру на вторичном рынке.


Минск долгое время рос за счет миграционного притока населения. Только в прошлом году зафиксирован отрицательный демографический прирост: убыло населения больше, чем прибыло. Второе, что подпитывает спрос: много морально устаревшего жилья, все, у кого есть хоть какие-то финансы, стараются переехать в новые дома. Люди, которые разъезжаются и которые приезжают из провинции, являются основными покупателями этого дешевого низкокачественного жилфонда.


— Нас от Польши отделяет семь лет и разрешение от чиновников строить в Минске на 40% больше жилья?


— По сути — да. Если просто станет дешевле ипотека, ситуацию это не спасет: спрос вырастет, предложение останется на том же уровне — вырастут цены — жилье снова будет малодоступным. Для риелторов, кстати, это не лучший сценарий. Хочу еще раз объяснить партии диванных экспертов: риелторы не заинтересованы в том, чтобы жилье в Минске дорожало. Риелторы — это сфера услуг, они зарабатывают от оборота. Чем выше цены, чем менее доступно жилье — тем меньше сделок, тем меньше оборот.


О ценовом пузыре: почти сдулся


— В Минске был период, когда цена квадратного метра доходила до 2000 долларов. Как это вообще было возможно, при зарплатах в 300?


— Было мало новостроек, население Минска прирастало, плюс были довольно доступные кредиты в валюте. Их люди смело брали. Повторения подобного сценария сейчас вообразить нельзя. Пузырь на рынке недвижимости сдулся.


— Совсем? Кажется, все-таки есть пузырек.


— Ну, совсем небольшой, — улыбается Владимир Давидович.


— Очевидно большой — в загородном сегменте. Почему в Беларуси такие дорогие дома?


— У нас очень узкий рынок. В Европе дома строились столетиями, там огромные частные массивы, сложившаяся социальная среда. У нас загородному строительству по сути 20 лет. Раньше землю выделяли каким-то избранным, сейчас есть аукционы, но на двухмиллионный Минск откровенно мало участков, а тем более участков хороших.


Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Дрозды в Минске. Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

— Реальное предложение: Колодищи, полигон, дом из газосиликата, с видом на замусоренный лесок — полмиллиона долларов.


— Хотеть можно и больше. Такой дом купят по себестоимости, с учетом паркета, джакузи и мебели — максимум по 1,5 тысячи долларов за квадратный метр, при условии площади не более 200 метров и уже сложившейся социальной инфраструктуры вокруг.


Но в престижных местах ценник может доходить и до 3000. Это объясняется просто: всегда есть люди, которые, выбирая между двумя машинами с одинаковыми характеристиками, выберут ту, что втрое дороже, но престижного бренда. Да и в Минске есть единичные случаи продажи домов за миллион-полтора. Дом — это место. Чистый лес, хорошие соседи, водоем рядом. У нас на весь Минск только три таких места — район Цны со стороны Зеленого луга, Дрозды и у Национальной библиотеки.


— В Украине есть коттеджные поселки, где обеспечены все параметры вип. Где домики с натуральной черепицей, ландшафтным дизайном, дорожками, освещением, коммуникациями стоят по 1115 долларов за квадратный метр под отделку. У нас же такого нет. По 20−40 тысяч продают просто участки — без электричества, дорог и без перспективы их появления в ближайшую пятилетку.


— Мало где государство строит коммуникации за свой счет. Обычно это строится за счет крупных девелоперов. В Украине этот бизнес успел сформироваться до кризисных потрясений. А у нас на загородном сегменте — нет. Рынок специфический и высокорисковый — сейчас на него никто не выйдет. Есть единственный вариант — сделать государственную программу, которая позволит жилищно-строительным кооперативам с привлечением льготных кредитов и субсидий финансировать коммуникации, — ведь создание инфраструктуры и цивилизованное развитие пригородной зоны очень нужное для общества и государства дело.


Фото: Александр Васюкович, TUT.BY
Заселение дома в микрорайоне Михалово. Фото: Александр Васюкович, TUT.BY

Демография начнет давить на рынок через пять лет?


— В ближайшие годы на рынок как потенциальные покупатели должны бы выходить люди, рожденные во время демографического провала. Им сейчас около 23−25 лет. Практически у всех родители жильем обеспечены, и будет наследство в виде жилья от бабушек-дедушек. Им в теории не нужно будет новое жилье. Спрос они не обеспечат. Вы просчитывали эту ситуацию?


— Мы прогнозировали ситуацию на ближайшие 6−7 лет с учетом демографии в том числе. Сейчас на цену квадратного метра влияет больше уровень доходов и доступность кредитов, нежели социальные и демографические факторы. Да, основные покупатели — это семьи, в которых начинается движение (разъезды), где дети достигли 25−30-летнего возраста. Эта категория — первичные приобретатели. Да, за счет уходящего поколения подросшее обеспечивает себя жильем. Но насколько это повлияет на белорусский рынок — пока судить сложно.


Среди социальных факторов в Европе есть и такой, как растущее нежелание обременять себя недвижимостью, влезать в ипотеку. Пока у нас этого тоже не наблюдается: белорусы хотят иметь свое жилье. Основные две причины, на мой взгляд, — наш менталитет и отсутствие цивилизованного рынка аренды жилья. И, поскольку особых изменений ни в первом, ни во втором в ближайшее десятилетие не предвидится, этот фактор можно смело убирать из прогнозов.


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Министерство ЖКХ объяснило, как граждане будут оплачивать утепление многоквартирных домов

Новости 03.04.2018

В 2016 году тепловая модернизация в целях экономии была исключена из перечня работ по капремонту жилых домов. Это было странным решением на фоне заявлений, что стране по-прежнему нужно экономить энергоресурсы: когда еще утеплять хрущевки и панельки, как не во время капремонтов? Оказалось, ЖКХ взяло паузу, чтобы придумать, как оплачивать «шубы» для домов. О предлагаемом механизме финансирования тепловой модернизации жилья рассказал замминистра ЖКХ Геннадий Трубило во время панельной дискуссии «Возможности повышения эффективности системы тепло- и водоснабжения в Беларуси».

— Подготовлена концепция нормативно-правового акта. В фонд тепловой модернизации предполагается направить часть финансовых средств, которые выделяются на капитальный ремонт. Фонд частично наполнят отчисления граждан, которые платят за приватизацию жилья. Предусматривается участие средств граждан, в чьих домах будет проведена тепловая модернизация. Совместно с департаментом по энергоэффективности рассматриваем вопрос о привлечении внешних займов. Ведутся переговоры со Всемирным банком, — цитирует Геннадия Трубило БЕЛТА. — Планируем сделать дифференцированный подход при определении долей финансирования со стороны фонда и со стороны населения. Если будет достигаться максимальный эффект при тепловой модернизации, то доля средств фонда будет максимальной — 80% от стоимости.


При этом замминистра подчеркнул, что заставлять скидываться на «шубу для дома» не будут.


— Никто никого заставлять огульно проводить тепловую модернизацию не будет. Если граждане определятся, проголосуют за это, организация ЖКХ или товарищество собственников будут выступать в качестве организатора этого процесса. Затем разрабатывается проектно-сметная документация, в которой будет подсчитано, сколько граждане сэкономят на тепле. В зависимости от экономии топливно-энергетических ресурсов доля гражданина в финансировании будет уменьшаться или увеличиваться, — пояснил Геннадий Трубило.


Как граждане будут рассчитываться за утепление дома, заместитель министра тоже объяснил:


— Проект нормативно-правового акта предусматривает фиксированный размер ежемесячных отчислений собственниками жилья. То есть гражданин сделал тепловую модернизацию на средства из фонда, потом в этот фонд будет отчислять. Документ обсуждается совместно с департаментом по энергоэффективности и со всеми заинтересованными. В ближайшее время он будет вынесен на публичное обсуждение.


ЖКХ не ставит перед собой сверхзадачи превратить все дома в стране в энергоэффективные по европейским меркам, то есть в потребляющие менее 45 кВт·ч/кв. м в год. Основной задачей тепловой модернизации Геннадий Трубило назвал доведение удельного теплопотребления дома до уровня 90 кВт·ч/кв. м и ниже.


— Дальнейшие мероприятия, связанные с экономией топливно-энергетических ресурсов, требуют больших финансовых затрат, — добавил он.


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Жить стало лучше: третий год растет количество минчан, абсолютно довольных жилищными условиями

Новости 12.03.2018

В очередной раз минчан опросили на предмет удовлетворенности жилищными условиями. И выяснили: 42% жителей столицы абсолютно довольны своим жильем. Об этом сообщают «Минск-Новости» со ссылкой на Главное статистическое управление города Минска.

Заодно статистика показывает:


45,5% домашних хозяйств (семей и одиноких граждан) занимает две комнаты;


25,4% хозяйств занимает трехкомнатные квартиры;


24,1% ютятся в «однушках».


В четырех комнатах и более проживают 5% домохозяйств.


В среднем на одно домашнее хозяйство Минска приходилось 54,2 м² общей площади жилья.


На этом фоне цифры удовлетворенности выглядят так:


42% совсем довольных;


29,6% скорее удовлетворенных жилищными условиями;


13% — скорее не удовлетворенных;


7,1% — совершенно не удовлетворенных.


8,3% домашних хозяйств по степени удовлетворенности ответили и да, и нет.


На начало 2018 года 94,4% опрошенных проживали в квартирах, 0,2% — в блокированных или одноквартирных жилых домах, 5,4% — в общежитиях.


Кстати, количество довольных метрами минчан неуклонно растет. Например, в 2017 году абсолютно довольных было 39,2%, в 2016-м — 36,6%. То есть за три года абсолютно довольных своим жильем стало на 5,4% больше. И уменьшилось количество категорически недовольных — с 11,9% до 7,1% (на 4,8%).


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Анфимов о строительстве: «Там беда. Мы подходим к системному кризису отрасли»

Новости 21.11.2017

Ситуация в строительстве говорит о приближении системного кризиса отрасли, заявил председатель Комитета государственного контроля Леонид Анфимов на совещании у президента, сообщает БЕЛТА. Совещание было посвящено работе экономики в этом году и проектах прогноза, бюджета и денежно-кредитной политики на 2018 год.

По словам Леонида Анфимова, некоторые чиновники считают складывающуюся ситуацию в строительной отрасли приемлемой. Однако, по его словам, это далеко не так. Если в 2014 году строительная отрасль занимала 10% в структуре ВВП, то сейчас этот показатель упал до 5%. «Крайне сложное положение предприятий в строительной отрасли: 38% организаций убыточны. Такого никогда не было», — обратил внимание председатель КГК.


Он напомнил, что еще несколько лет назад глава государства давал поручения о развитии районных ПМК. Однако сегодня эта работа пошла на спад, многие из организаций на грани банкротства. «Там беда. Мы подходим к системному кризису отрасли», — заявил Леонид Анфимов.


Его позицию поддержала глава Администрации президента Наталья Кочанова. «Сегодня не только ПМК, сегодня тресты в городах закрываются. Ситуация складывается критическим образом. Надо серьезно заниматься этой отраслью», — подчеркнула она.


Наталья Кочанова также обратила внимание на нехватку высококвалифицированных кадров в стройорганизациях. Из-за этого, по ее словам, падают объемы и качество работ.


Премьер-министр Андрей Кобяков отметил, что правительство занимается проблемами в этой сфере. Ведется работа по оптимизации строительной отрасли, укрупнению предприятий, привлечению востребованных специалистов. «Есть ряд организаций, например трест № 8 Бреста — мы по нему видим, в чем эти проблемы. Наметили целый ряд решений и даже без выхода на главу государства решаем и вопросы по оборотным средствам», — рассказал он.


По словам руководителя правительства, в основном у строительных организаций сегодня работа есть. Вместе с тем Андрей Кобяков обратил внимание на тот факт, что многие хозяйства отказываются от услуг ПМК из-за их дороговизны и строят хозяйственным способом. «ПМК надо заниматься. Нужно, чтобы у них была работа, соответствующая их квалификации и уровню. Этим мы занимаемся», — добавил он.


Александр Лукашенко подчеркнул, что правительство как отвечало за строительный комплекс, так и будет отвечать. «Мы все прекрасно понимаем, какая ситуация в строительстве, вот и занимайтесь этими вопросами, — поручил президент. — Имейте в виду: если строительство будет провалено, министру и вице-премьеру делать нечего в новом правительстве».


Как урезались планы и оптимизировалась отрасль


Можно рассмотреть масштабы сокращения загрузки строительной отрасли на примере жилищного строительства. Если в 2014-м году было построено 5,52 миллиона квадратных метров общей площади жилья, в 2016-м — 4,2 миллиона, то план правительства на этот год — 3,5 миллиона квадратных метров жилья. То есть правительство подсчитало, что всех источников финансирования хватит только на этот объем жилищного строительства.


Оптимизация в отрасли действительно идет, и означает она в числе прочего сокращение. В результате оптимизации только по предприятиям Министерства архитектуры и строительства численность работников за 2016 год снизилась на 10 тысяч. 20 тысяч строителей трудятся неполный рабочий день. О том, что «в строительной отрасли по-прежнему напряженная ситуация», заявлял в сентябре председатель Республиканского комитета профсоюза строителей Николай Бунас.


Следует ожидать, что правительство в ближайшее время расскажет, какие пути реанимации отрасли оно намечает.


TUT.BY :: Новости ТУТ — Недвижимость

Страница 1 из 41 2 3 4
  • Кухня-столовая-гостиная. Планировка, дизайн и фото

    от от 25.11.2016 - 1 Комменты

    Если объединением кухонной и столовой зон сейчас вряд ли кого-то можно удивить, то вот кухня-столовая-гостиная...

  • Отапливать дома «от розетки» стало дешевле в 3 раза. Но от газа отказываться рано

    от от 06.01.2019 - 0 Комменты

    Электроэнергия для отопления и горячего водоснабжения стала дешевле в 3 раза. Значит ли это, что отапливать дома «от розетки» станет выгоднее, чем газом?

  • Модные тренды в дизайне интерьеров 2018

    от от 15.09.2017 - 0 Комменты

    Если вы задумали ремонт или обновление интерьера квартиры, дома, офиса, самое время ознакомиться с модными тенденциями в дизайне на предстоящий год. О трендах будущего 2018 года расскажут специалисты студии Ольги Кондратовой. 1. Тренд сезона – роскошный современный стиль В моде – современный стиль, но простых, лаконичных интерьеров сейчас мало. Нынешние тенденции отсылают нас к роскошной […]

    Сообщение Модные тренды в дизайне интерьеров 2018 появились сначала на ok-interiordesign.ru.

  • 20 лучших дизайнеров интерьера России и Мира

    от от 29.07.2018 - 0 Комменты

    Приятно, когда дизайн интерьера в вашем доме делает один из лучших специалистов, не так ли? А кто они – best of the best? Вы в поисках гуру и наставника от мира дизайна? И в этом случае не помешает знать, кто входит в когорту «Лучшие дизайнеры интерьера». Ведь равняться нужно на тех, кто умеет найти общий язык с заказчиком и предложит самый ...

  • Дизайн салона красоты в историческом центре Москвы

    от от 26.06.2017 - 0 Комменты

    Специалисты студии Ольги Кондратовой завершили работу над дизайном салона красоты COLOR TOWN. Особенность этого проекта в том, что он завершен в рекордные сроки: все работы были выполнены за три месяца. Правильная форма помещения и обилие естественного света – одна из сильных сторон этого проекта Благодаря прекрасной анфиладной планировке все необходимые зоны удалось разместить на небольшой […]

    Сообщение Дизайн салона красоты в историческом центре Москвы появились сначала на .